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      北京新房市場冷熱不均 二手房成交有望創新高
      淘房網 taofang.com.cn      時間: 2020-10-22  出處:網絡
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        從十一黃金周開始,北京部分項目給出8.5折優惠,且優惠一直在持續;而另一方面,一些純商品住宅項目正以較高的價格給區域板塊重新“定價”。價格之外,各項目銷量也冷熱不均。

      從價格到銷量,北京新房市場被“限競房”和“純商品住宅”分成了兩個陣營。

      二手房市場同樣暗流涌動。貝殼研究院數據顯示,2020年國慶假期期間,北京二手房市場量升價穩,日均成交量同比增長約80%。上述機構指出,“近年來改善型換房需求出現提升,帶動二手房市場成交量同比走高!

      自“3·17新政”以來,北京樓市已在低溫周期調整三年。如今,拐點出現了嗎?

      新房市場冷熱不均

      在北京新房市場,黃金周這波降價的急先鋒是限競房。在競爭激烈的亦莊新城板塊,招商臻瓏府的降價空間已超過50萬元,綠地海珀云翡的特惠房源優惠力度甚至達到200萬元,8.5折優惠更是席卷大部分限競房產品。

      而在純商品住宅市場,一些典型項目的表現卻與限競房截然不同。頤和金茂府在開盤當日即成交202套房源,貨值約50.6億元;融創香山壹號院、北京金茂府都取得了不錯的銷售成績。

      價格“對立”之外,市場對兩種住宅的認可程度也大相徑庭。房山的旭輝城從入市以來就在折價銷售,然而銷售情況仍然堪憂。在北京,以亦莊新城、門頭溝、順義、青龍湖等為代表的幾大板塊,“滯銷”現象同樣非常嚴峻。

      “原因在于這些板塊的供應量過大,區域內供大于求的現象比較嚴重,供需失衡!焙洗T機構首席分析師郭毅表示,另外,這些區域在地理位置上不算優越,從交通到配套均有不完善之處,對購房人的吸引力不大。

      實際上,這種現象已持續兩年有余。2019年下半年起,北京土地出讓格局悄然發生變化,從過去的限競房地塊一統天下,逐步過渡到純商品住宅地塊占據核心,而這種改變正是造成目前局面的根本原因。

      因此可以說,今年是北京商品住宅回歸的元年。郭毅表示:“在熱點片區,一些新建商品房在產品打造、建筑審美、空間尺度感和居室功能細節的打造和提升,均滿足了追求高品質的終極改善家庭的需要,因此取得很好的銷售業績!

      目前,這些住宅項目以高出周邊限競房一兩萬元的價格上市,同時又取得比較好的銷售業績,給市場傳遞了不一樣的價格預期,形成全新的價格標桿效應。郭毅認為,在這種背景下,整體片區價格看漲,將帶動一部分限競房的去化速度。

      這是北京樓市“回暖”聲音的由來。然而業內專家卻認為,上述“回暖”帶有一定假象,市場的本質仍然是穩定的。

      貝殼研究院數據顯示,北京新房市場2020年1~9月商品住宅累計供應面積525萬平方米,同比上漲8.8%,累計成交面積475萬平方米,同比下降4.9%;9月成交均價為46546元/平方米,同比下滑12%,長期來看,處于平穩波動區間。

      有業內專家對第一財經表示,從整體來看,供過于求的局面沒有發生改變,特別是北京土地供應量一直比較大;需求端也比較穩定,限購限貸嚴格執行,讓一部分購房需求因為資格和資金問題無法很快釋放。

      因此,基于目前供過于求的狀態,一些局部熱點商品住宅項目只是設立了局部的價格標桿,并不能帶動整體市場價格的上漲。

      目前,北京市場格局鮮明:分化較嚴重,一部分熱銷項目樹立了全新的價格標尺;而另一部分項目則因為地段、品質、區域競爭環境激烈等,整體定價水平保持在相對低位的狀態。

      郭毅認為,這種情況隨著在售項目的去化可能會緩解,但是緩解周期比較長,因為這些片區整體庫存壓力比較大,因為片區內嚴重的庫存壓力,形成了下拉作用,沖抵了房價上行的片區。

      未來,市場還會保持這種冷熱交織狀態,即典型個案的熱銷和整體市場面的走冷,典型片區房價走高和整體市場房價企穩下行。

      二手房成交有望創新高

      相較于新房市場的廝殺態勢,下半年來,北京二手房市場正悄然回暖。

      中介王琳明顯感覺到了這波熱度。10月5日那天,有客戶聯系約看房山區的一套別墅房源。這里距北京市中心70多公里,小區被濕地公園環繞,是名副其實的“遠郊”,房源自5月份掛牌以來無人問津。

      對突然而至的看房者,她感覺很驚喜!斑@套下疊是小區總價最低的一套,業主著急出售,已經在考慮調低報價。目前小區共有25套二手房在售,報價從345萬到900萬元不等,暫時沒有成交記錄!

      王琳只是這波熱浪的參與者之一。貝殼研究院數據顯示,十一假期北京經紀人“總帶看量”突破5萬次,同比去年2.96萬次增幅明顯,高居全國之首;佚堄^、望京、雙井商圈帶看熱度最高,排名城市商圈TOP3。

      早在年初時,市場還是另一番景象。今年一季度北京二手住宅網簽量僅22231套,創2012年一季度以后的新低,王琳負責的商圈帶看一度停止;再往前回溯,2019年市場同樣低溫前行,業主調價行為屢見不鮮。

      但從二季度開始,北京二手住宅網簽量翻倍反彈,環比增長132.6%。到三季度,網簽量達49671套,環比二季度增長6.6%,同比增長33.84%。我愛我家研究院將當前市場表現總結為:“3·17新政”以來的最佳時刻。

      “2017年‘3·17新政’后北京二手房量價大跌,市場降溫極為明顯,但在近三年時間里,今年二三季度的市場整體上與2018年同期不分伯仲,甚至略高一籌,熱度在近三年里相對較高!蔽覑畚壹已芯吭罕硎。

      市場從冷到相對較熱,中間發生了什么變化?在上述研究院看來,樓市此前雖受到沖擊,但疫情過后會在累積需求的支撐下快速恢復。二季度市場成交暴增,在網簽滯后性影響下甚至使三季度網簽量還在繼續上升。

      郭毅則告訴記者,當下新房市場降價促銷,帶動了整體市場需求升溫,部分購房人賣舊意愿在增加,市場活躍度明顯提升。

      另一方面,市場預期正逐步改善,一些新上市的商品房帶來較高的房價標準,部分社區價格企穩升溫,帶動房東掛牌房源,并促進部分購房人抄底進場。供需兩個層面共同擠壓,帶動二手房市場活躍度提升。

      感受到市場熱度變化,已有購房者蠢蠢欲動!跋胍枀^成交價400萬元以內的房子,租售比高的住宅,最好老小區順便等拆遷,要裝修差學區差的,純投資!10月20日,有購房者在某中介平臺置業群中稱。

      值得注意的是,當下北京市場以剛需及改善客群為主,想靠短期賺差價及吃租金或許并非劃算的“買賣”。有中介告訴記者,因租金收益不好,有業主打算賣掉望京一套房源,但在掛牌的這半個月來,已降價48萬元。

      我愛我家北京區域數據顯示,三季度北京全市二手住宅成交均價為56028元/平方米,環比下跌1.90%,同比下跌0.86%,較歷史最高點低出一成左右!敖昙径染鶅r基本在5.6萬元上下波動,是歷史上最為平穩的時刻!

      房天下(NYSE: SFUN)數據同樣表明,10月份北京二手住宅價格下浮0.39%,穩定的價格反倒給剛需群體提供了上車好時機。

      克而瑞預計,考慮到北京樓市走出疫情影響,單月二手住宅網簽量連續5個月在1.6萬套以上,再加上年底業績沖刺,預計今年全市二手住宅成交套數有望突破16萬大關,創“3·17新政”以來的新高。

      不過郭毅認為,這波行情只是市場緩慢復蘇中的小周期而已,目前北京新房市場還有6萬多套庫存,同時因新房市場供應量加大,二手房市場流通房源量持續增多,為整體市場庫存上升、周轉率下降和房價企穩形成了一個客觀的市場環境。

      貝殼研究院也表示,四季度二手房市場政策環境或進一步收緊,購房貸款利率觸底后或隨銀行資金成本上升而小幅走高;年底市場季節性反彈力度不強,整個四季度成交預計繼續回落,重點城市價格普遍走平。
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