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      仲量聯行: 未來十年香港物業市場持續向好
      淘房網 taofang.com.cn      時間: 2008-6-18  出處:淘房網
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        2008年6月18日香港及澳門訊 – 根據仲量聯行最新研究報告“Hong Kong – A Bright Decade Forward”,受惠于中港日益緊密的經濟聯系、人口增加及入息分布出現結構性轉變,香港物業市場在未來十年將持續增長。

        中國對香港的影響增強,促進本港經濟前景明朗

        正當全球的主要金融市場都在努力對抗美國次按問題帶來的影響時,香港與中國日益緊密的經濟聯系,為香港抵銷了這負面影響及延長經濟增長期。仲量聯行香港及澳門研究部主管陳錦平表示:「中國對香港具關鍵性影響。雖然美國依然是香港經濟發展的決定性因素,但中國已趕上成為推動本港經濟發展的另一主要動力。透過緊密的中港聯系,香港已建立穩健的平臺,將蓬勃的經濟發展延續至未來十年,而中期至長遠,香港的物業市場亦將因而受惠。

        甲級寫字樓

        香港寫字樓市場現正經歷前所未有的升幅。由于經濟發展蓬勃,供應有限,特別是傳統的核心區寫字樓市場,加上需求強勁,空置率不斷下降,令租金及資本值持續上揚。展望未來,進出口貿易以及金融、保險、房地產及商業服務行業,將繼續成為本港甲級寫字樓發展的主要動力,F時,香港的甲級寫字樓有75%是由上述兩個行業占用。

        截至2007年的十年期間,珠江三角洲及香港的出口總值(包括本地出口及轉口)上升 461%,由 21,000 億港元增至11萬 8,000 億港元,同期,本港進出口業的就業人數亦上升51%,增至 544,100人。經濟學人信息部 (EIU) 預測,中國將會超越德國成為全球最大出口國,其出口量至 2012 年底將占全球 15%。根據仲量聯行分析,珠江三角洲的出口量每增長 10%,本港進出口業的就業人數相應增加 1%,盡管這比率正逐步下降。由此可見,這行業增長有助帶動本港的甲級寫字樓需求。

        同樣地,金融、保險、房地產及商業服務行業擴張,亦將會推動本港的甲級寫字樓需求上升。香港的金融、保險、房地產及商業服務行業的本地生產總值每增長 1.5%,該行業的就業人數即增加 1%。作為國內企業籌集資金的主要地點之一,香港的地位日益重要,同時,香港致力發展成為不僅區內而是全球領先的金融中心,在未來十年亦有助推動香港的寫字樓需求。

        陳錦平稱:「各界普遍關注本港甲級寫字樓現時創下的新高租金水平能否持續,但事實上,從租戶的負擔能力而言(即總租金支出占服務行業本地生產總值的百分比),與歷史高位相比,現時的租金水平在整體商業環境仍處于可負擔水平,加上預期需求將會上升,因此不排除租金會持續上漲。即使短期內經濟及物業市場發展周期可能令租金出現波動,但相信租金亦不會跌至歷史低位。

        住宅

        香港的人口及家庭數目持續增長,加上經濟穩健發展及家庭收入上升,未來十年,香港的住宅需求將會增強。

        未來十年,香港的人口老化將會加劇。由于退休人士一般不愿承受物業市場風險(不包括擁有最高財富的階層),年長人口增加對房屋市場而言屬負面因素。然而,預料香港的人口將繼續穩定增長,加上家庭成員人數不斷下降,人口老化的負面影響將可得到紓緩。事實上,年齡介乎 25-39 歲的人口組別,未來十年將繼續穩占本港人口的一部分,而此組別人士的收入最高,置業或換樓的意欲亦最強。

        本港的家庭成員人數正逐步縮減,F時香港的家庭成員人數平均為 3 人,而十年前則為 3.3 人,預計至 2017 年將進一步縮減至 2.8 人。按此趨勢,未來十年本港的家庭數目將會增長 16%,由2007 年的117萬戶增至2017年的136萬戶。

        經濟增長及收入上升亦有利資本值上揚。根據預測中的實質本地生產總值每年升幅及通脹率,預料香港的表面家庭收入將平均每年增長6.4%(預料最低及最高升幅分別為5.2%及7.6%),令買家的負擔能力相應上升。

        陳錦平指出:「假設現時的負擔能力及平均貸款與估值比率在未來十年維持不變,住宅價格在2007至2017年之間將會上升63%,達到平均每平方呎7,000元港元;若市況良好,升幅更可達80%。若精明的投資者能成功捕捉市場升勢,將可獲得更佳回報。家庭成員數目縮減的趨勢,加上夫婦兩人共同賺取收入又沒有孩子的中產家庭數目增加,市場對中級至高級的精品住宅單位的興趣將會上升。隨著香港繼續加強作為中國的國際集資平臺,頂級豪宅市場前景仍然看俏。此外,收入較高的外籍雇員、成功企業家及看準時機的投資者均為市場帶來支持,亦加強了住宅市場資本值上升的長遠潛力。

        商鋪市場

        雖然社會關注本地消費需求將因香港人口老化而減少,為商鋪市場發展帶來限制;但事實上市場正在醞釀的各種趨勢將可為人口老化的問題帶來緩沖作用。在未來十年,香港家庭收入增加、市民消費能力的結構性轉移,加上來港旅客人數激增,將可令本港的零售業以至商鋪市場保持穩健發展。

        當香港的高收入人士數目正不斷增加的同時,不同年齡組別人士的收入分布亦正在出現結構性轉變。今天,所有年齡在35歲以上組別的人士,收入均較1990年代中期的同齡人士為高;而收入最高的一群,已由年齡介乎25-34歲的組別,轉移到34-44歲的組別。此外,由于現今社會較以往重視富經驗及擁有專業技能的員工,因此現時香港勞動人口中資歷較深的一群,相比十年前可享有更長壽的職業生涯,工資亦較高。隨著香港與國內經濟進一步融合而產生結構性改變,這收入分布的轉移將會更為明顯。工資快速增長最后將轉化 為消費力;而整體購買力在十年內將上升10%, 至2017年,本地零售銷售額將增加83-129%,達至3,410億港元至4,280億港元。因此,人口老化問題對商鋪市場的影響將可大大得到舒緩。
      游客消費增加,亦為零售市場帶來希望。以本港中期至長期旅客購物支出年復合增長率計算,旅客在港的消費,將由2007年的616億港元增加至2017年的1,410億至3,060億港元。香港、澳門及珠三角地帶整體發展成為一個旅游點,將為香港帶來源源不絕的旅客及購物消費增長。此外,高檔消費市場持續發展,亦正好迎合國內中產家庭數目迅速增長以及香港越來越多夫婦共同賺取收入但沒有孩子的家庭。

        陳錦平續說:「若把本地及旅客的預測消費加起來,香港的總零售銷售額將以年復合增長率6.9–11.5%增長,于2017年達至4,830億至7,340億港元。因此即使面對人口老化,香港零售市場出現重大打擊的機會不高!
      展望未來
      展望未來十年整體走勢,陳錦平總結道:「中國急速發展的經濟,是讓香港從2003年經濟谷底中迅速反彈的重要動力,亦為近期本港經濟及物業市場上升至高峰提供了支持。這經濟趨勢將延續至未來十年,為香港的宏觀經濟帶來正面動力。此外,一些微觀市場因素亦為香港物業市場帶來樂觀前景。這些利好因素包括了香港繼續發展成為中國企業的集資平臺、人口結構模式的改變以及珠江三角洲逐步發展成為一個單一的商業及旅游樞紐。因此,我們認為香港物業市場在未來十年的發展將會繼續熣燦!
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